Si la commercialité d’un bien immobilier a une connotation un tant soit peu évocatrice, le fond du sujet échappe souvent. Alors, plus précisément, qu’est-ce que la commercialité d’un bien ?
Au sommaire
- Rappel sur la destination et l’usage d’un bien immobilier
- Quand parle t’on de commercialité ?
- Les opérations de compensation
- Le prix de la commercialité
- Les étapes d’un rachat de commercialité
La notion de destination et d’usage d’un bien
La tension immobilière du marché fait qu’aujourd’hui le changement d’usage des biens se démocratise de plus en plus. Il n’est pas rare que des entreprises souhaitent louer ou acheter un bien à usage d’habitation pour le transformer bureaux : la question qui se pose souvent : est-il possible d‘installer des bureaux dans un appartement ?
Dans un premier temps, rappelons qu’en immobilier la destination d’un bien est définie le Code de l’Urbanisme et son usage par le Code de la Construction et de l’Habitation.
Il existe 5 destinations de bien :
– Exploitation agricole et forestière
– Habitation
– Commerce et activités de service
– Équipement d’intérêt collectif et services publics
– Autres activités des secteurs secondaires et tertiaires.
L’usage d’un bien a été simplifié et est définie par l’un de ces 2 usages administratifs :
– usage « habitation »
– usage « autre que l’habitation ».
La transformation d’un bien d’habitation en local commercial, ou inversement est réglementé par le Code de la Construction et de l’Habitation (article L 631-7 du CCH).
Sous peine d’infraction pénale et diverses autres poursuites, il est essentiel de respecter la Destination et l’Usage qui est prévu pour chaque bien.
Quand parle t’on de commercialité ?
La transformation d’un bien d’habitation en local commercial, ou inversement est réglementé par le Code de la Construction et de l’Habitation (article L 631-7 du CCH).
Exercer une activité (professionnelle, commerciale, location meublée touristique) dans un local affecté à l’habitation nécessite au préalable d’obtenir une autorisation administrative de changement d’usage délivré par la Mairie.
Il en existe 3 types d’autorisation de changement d’usage d’un bien :
– le changement d’usage mixte, (sans compensation à fournir) : destiné aux personnes exerçant une activité professionnelle commerciale dans leur résidence principale ;
– le changement d’usage à titre personnel (sans compensation à fournir) : délivré à une personne pour la durée de son activité commerciale ;
– le changement d’usage à caractère réel (avec compensation à fournir) : qui transforme définitivement le local d’habitation en commercialité.
C’est dans ce dernier cas, que l’on parle de commercialité. La notion commercialité apparait dans les opérations de compensation qui ont lieu dans les changements d’usage à caractère réel.
Commercialité et opérations de compensation
Le changement d’usage d’un bien, à travers la cession de commercialité, est soumis à autorisation de la Mairie à condition de passer par une opération de compensation.
Qu’est-ce qu’une opération de compensation ?
Pour simplifier : si vous voulez transformer un logement en bureau, vous allez devoir trouver un bureau à transformer en logement. L’objectif étant de maintenir un niveau de logement suffisant en compensant la perte d’un logement par un autre.
La compensation peut être faite par 2 moyens :
– proposer en compensation des biens « à usage autre que l’habitation » dont vous êtes propriétaire et que vous allez transformer en habitation.
– acheter un titre de compensation (également appelé rachat de commercialité) auprès d’un tiers qui possède un bien « à usage autre que de l’habitation » qu’il va transformer en habitation. On opère alors un transfert de commercialité. Ce sont des m2 de commercialité qui sont transféré d’un bien à un autre.
Le prix d’un rachat de commercialité
Il faut savoir que la commercialité d’un bien à usage « autre que l’habitation » dispose d’une valeur marchande. Effectivement, transformer des bureaux en logements permet au propriétaire de percevoir une indemnité pouvant être particulièrement intéressante.
Cependant, les prix du m² de commercialité varient en fonction de l’arrondissement concerné, dans le 8e arrondissement, certains titres de compensation se sont négociés jusqu’à 5000€/m2 (versus environ 400€/m2 dans 19e 20e arrondissement).
Le prix de la commercialité est donc intimement lié au quartier et au prix des loyers immobiliers à Paris.
Prix moyens des titres compensations à Paris
Les étapes d’un rachat de commercialité dans le cadre d’un changement d’usage.
Étape 1 : trouver un bien de compensation
Il existe un marché immobilier de la compensation qui présentent des biens qui attendent d’être transformé en logements et inversement. Quelques sociétés sont spécialisées sur ce type de transaction avec lesquelles Leosquare travaille étroitement.
Il peut parfois être long de trouver une compensation car pour que le transfert fonctionne, la Ville de Paris précise que pour que le bien proposé en compensation soit recevable il doit :
– Être à usage « autre que celui d’habitation »
– Être défini en unité de logement
– Ne pas être revenu à un usage d’habitation au moment de la demande (concomitance)
– Avoir les mêmes caractéristiques de surface, localisation, qualité que le bien qui va être transformé en bureaux.
Les zonages réglementaires du changement d’usage à Paris
Par ailleurs, en fonction du lieu où se trouve le bien à compenser, la Ville de Paris a distingué 3 secteurs de compensation :
– Secteur de compensation renforcé (SCR) contraignant (du 1er au 9e arrondissement exclusion faite du 3ème),
Dans ce secteur, il faudra :
– 2 m² de compensation pour 1 m² de surface transformée dans le même arrondissement,
– ou 50% dans l’arrondissement concerné et le solde, si compensation sociale, dans le secteur de compensation renforcé.
– Secteur de compensation renforcé simple non contraignant (3e, 15e, 16e, une partie du 10e, 14e, 17e et du 18e),
Dans ce secteur, il faudra :
– 2 m² de compensation pour 1 m² de surface transformée dans le même arrondissement,
– ou 1 m² de compensation pour 1 m² de surface transformée, si compensation sociale, dans le secteur de compensation renforcé.
– Les autres quartiers et arrondissements hors secteur de compensation renforcé
Dans ces quartiers, il faudra :
– 1 m² de compensation pour 1m² de surface transformée.
Il existe une restriction complémentaire pour les biens meublés touristiques et d’affaires (Airbnb par exemple) : la compensation doit être obligatoirement se trouvée dans le quartier de l’arrondissement concerné
Étape 2 : Demander le changement des destination
Il est impératif que les locaux de compensation aient bénéficiés d’un changement de destination agrée par la Direction de l’Urbanisme. Ce changement de destination peut se faire plus ou moins simplement en fonction des travaux à effectuer ou non pour que le changement de Destination soit effectif. L’attestation vous sera demandée pour constituer le dossier d’autorisation de changement d’usage.
L’instruction de la demande est faite par le BASU (Direction de l’Urbanisme).
Ville de Paris / Bureau Accueil et Service à l’Usager (BASU) – 6, promenade Claude Lévi-Strauss – CS 51388 – 75639 Paris Cedex 13
Étape 3 : La constitution dossier d’autorisation de changement d’usage
Une fois la compensation trouvée, il faudra constituer un dossier de demande d’autorisation de changement d’usage à caractère réel, avec compensation (2020) avec l’ensemble des pièces justificatives. Dossier à télécharger ici (2020)
Le dossier devra être adressé à :
Ville de Paris / Direction du Logement et de l’Habitat / Bureau de la Protection des Locaux d’Habitation (BPLH) – 103, Avenue de France – 75013 PARIS
Étape 4 : l’instruction de votre demande
La Mairie de Paris va étudier votre demande et enverra un agent visiter les 2 biens immobiliers qui constituent l’opération de compensation, afin de donner une décision provisoire (sous réserve d’avoir bien reçu l’attestation de changement de Destination des deux biens) dans un délai de 2 mois environ.
Étape 5 : l’accord définitif
Le changement d’usage ne sera effectif qu’après que la Mairie de Paris vous ait délivré un accord définitif. Cet accord présuppose que soit remis à la Mairie la Déclaration d’Attestation d’Achèvement et de Conformité des Travaux (D.A.A.C.T) et une revisite de contrôle des agents de la Mairie.
Une fois l’accord obtenu, vous devrez faire une publication de la décision de changement d’usage sera faite au fichier immobilier du Service de publicité foncière de Paris (ex-Conservation des Hypothèques).
Faites-vous accompagner par un expert du changement d’usage et de la compensation
Le délai de traitement d’un dossier de cession de commercialité complet peut facilement varier entre 6 mois et 3 ans. Le montage des dossiers de changement d’usage peut se révéler compliqué, notamment à Paris où les demandes sont nombreuses et les listes d’attente pour les cession/achat de commercialité peuvent être très longs.
Il est donc primordial de vous faire accompagner, si vous voulez réussir votre projet. Au-delà de la conclusion de l’opération, se faire accompagner par un expert vous permettre de respecter l’ensemble des démarches pour vous assurer de la régularisation de votre situation.
Leosquare travaille avec des équipes d’expert dans le domaine des compensation et changement d’usage. N’hésitez pas à nous contacter sur ces sujets.
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