Vous pouvez résilier, de plein droit, le bail commercial 3 6 9 de vos bureaux à l’occasion de chaque période triennale (moyennant un préavis de 6 mois) ou à l’occasion du terme du bail. En dehors de ces périodes, plusieurs solutions s’offrent à vous pour résilier votre bail commercial de manière anticipée.
Au sommaire
Délai pour résilier votre bail commercial ?
Le préavis
Résilier un bail 3/6/9 : mode d’emploi
La résiliation anticipée à l’initiative du locataire
La clause résolutoire
Droit de résiliation du locataire en cours de bail
Pour implanter leurs commerces ou louer leurs bureaux, les entreprises ont en majeure partie recours au bail commercial. Les conditions de résiliation de ce dernier sont d’ailleurs bien spécifiques à ce contrat et sont très encadrées par la loi. Appelé également « bail 3-6-9 », ces chiffres correspondent aux périodes triennales qui structurent la durée totale du contrat.
Quand peut-on résilier un bail commercial ?
La fin de chacune de ces périodes triennales permet de réviser le contrat de bail, mais offre également au locataire la possibilité de résilier ce dernier. Pour résilier un bail commercial, certaines procédures, notamment en termes de délais, doivent être respectées. Cependant, il n’est pas exclu pour les deux parties de pouvoir résilier le bail hors de ces périodes-là. Quel que soit le motif de résiliation, un préavis de 6 mois avant la date de rupture choisie doit être observé.
Le préavis
Le locataire peut effectuer sa demande de résiliation du bail commercial en respectant un délai de préavis de 6 mois minimum avant la date de l’échéance triennale. Il doit donner congé au bailleur soit par acte d’huissier, soit par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette seconde option s’applique en particulier dans deux cas :
1) si la résiliation s’effectue à l’issue d’une période triennale
2) si le bail est résilié pour départ à la retraite.
La résiliation au terme ou au cours d’un bail commercial tacitement prolongé doit, dans ces cas précis, impérativement être signifiée par acte d’huissier de justice. Le bailleur quant à lui, ne peut lui donner congé à son locataire que par acte d’huissier.
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Résilier un bail commercial 3/6/9 : la procédure
3 types de résiliation de bail commercial sont possibles : la résiliation à l’amiable, aussi appelée résiliation triennale, la résiliation judiciaire ou encore la résiliation en cours de bail.
Les cas de résiliation anticipée à l’initiative du locataire
Le locataire dispose de plusieurs possibilités pour résilier un bail commercial avant son terme, en respectant le fameux délai de préavis de 6 mois.
Résiliation anticipée à chaque période triennale
À l’issue de chaque période triennale, le locataire peut résilier de manière anticipée son bail commercial. Il doit donner congé au bailleur 6 mois en amont afin de respecter le délai de son préavis. Il peut soit envoyer son souhait de résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception ou faire acte d’huissier. Il n’est pas tenu de justifier sa motivation.
Les parties peuvent aussi prévoir ensemble dans le bail que le locataire pourra donner congé à d’autres échéances que celle prévue par la loi, comme par exemple à l’occasion d’une échéance annuelle. Cela fait partie des clauses qui se négocient lors de la signature du bail commercial.
Résiliation anticipée par accord amiable
Le locataire peut à tout moment convenir d’une résiliation anticipée avec le bailleur. Les conditions de la résiliation sont librement négociées entre les parties. A savoir que le bailleur peut par exemple demander au locataire sortant de lui verser une indemnité de départ anticipée. Généralement ce montant se calcule en fonction du nombre de mois restants à courir, contractuellement sur le bail et le montant de revenus que cela représente pour le bailleur. Il est utile dans ces cas de se faire accompagner par un Conseil en immobilier d’entreprise. Il défendra vos intérêts et mènera la négociation selon les pratiques habituelles de marché.
Résiliation anticipée pour départ à la retraite
Un locataire disposant de ses pleins droits à la retraite peut demander à tout moment de rompre son bail commercial. Tout comme pour une résiliation à l’issue d’une période triennale, il doit donner congé au bailleur 6 mois avant la date de sortie qu’il s’est fixé. Il peut résilier via lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
Résiliation anticipée pour cessation d’activité
Une résiliation anticipée peut être demandée en cas de cessation d’activité suivie d’une reconversion. Dans ce cas précis, le locataire doit alors justifier d’un engagement de stage. La cessation d’activité peut dans un autre temps être justifiée par la prise d’une activité salariée.
Résiliation anticipée en cas de pension d’invalidité
Enfin, le locataire peut choisir de résilier de manière anticipée son bail s’il devient bénéficiaire d’une pension d’invalidité. Dans ce dernier cas, il est nécessaire de se référer aux conditions d’application au cas par cas.
Résiliation anticipée pour faute
La résiliation pour faute peut être engagée également à tout moment, seulement si le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles. Il s’agit alors d’une résiliation judiciaire ou encore de l’application de la clause résolutoire.
Le bail commercial peut également être résilié de manière anticipée part le bailleur si le locataire ne respecte pas une obligation du bail. On appelle cela une résiliation de plein droit.
La clause résolutoire
En cas de manquement aux obligations contractuelles liées à un contrat de bail commercial, à tout moment, celui-ci peut être résilié. Cette application peut être prévue dans le contrat de bail, c’est la clause résolutoire. Le locataire peut en conséquent demander un délai ou une suspension de la clause résolutoire.
Avant de pouvoir demander l’application de la clause résolutoire, le bailleur est tenu de :
– transmettre un commandement de régulariser au locataire par acte d’huissier,
– respecter l’éventuel délai de grâce demander par le locataire pour régulariser la situation.
Faites-vous accompagner dans votre résiliation de bail commercial
Résilier son bail sans l’aide d’un spécialiste de l’immobilier d’entreprise peut être difficile et demander du temps pour mener correctement les négociations. La plupart des entreprises font appel à un Conseil en immobilier d’entreprise ou bien à un avocat spécialisé en droit immobilier pour les conseiller et les aider dans les démarches.
Le recours à un Conseil en immobilier d’entreprise
Au regard de la demande forte pour location de bureaux à Paris, il n’est pas rare que les bailleurs acceptent la résiliation du bail de leur locataire sous réserve de trouver un repreneur. Cela s’appelle une recherche de successeurs. Il vous faudra trouver (à la place du bailleur), une société qui veuille bien reprendre vos bureaux aux conditions fixées par le bailleur. C’est notamment dans ce cas qu’il est utile de faire appel à une agence spécialisée en immobilier d’entreprise, comme Leosquare, pour se charger à votre place de trouver un successeur. L’agence s’occupe de mettre en location vos bureaux, effectuer les visites et mener les négociations jusqu’à leurs termes.
Quand faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier ?
Si vous avez des sujets plus litigieux avec votre bailleur concernant la fin de votre bail, il peut être utile de faire appel à un conseil juridique spécialisé en droit immobilier. Il vous conseillera sur vos droits et vos obligations et mènera les négociations avec une approche plus juridique que commerciale.
L’avocat partenaire de Leosquare, avec lequel nous avons négocié des tarifs d’accompagnement préférentiel peut vous accompagner dans votre projet de résiliation de bail et vous conseiller sur la meilleure approche à tenir.
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Grâce à notre expertise et notre accompagnement de nombreux projets de résiliation de bail pour nos clients, nous avons réuni dans ce livre blanc tous nos conseils. Vous y trouverez toutes les informations nécessaires pour comprendre vos droits et les différentes étapes pour mettre en place la résiliation de votre bail de manière anticipée rapidement.
Au sommaire de notre Livre Blanc :
Quand résilier ?
Toutes les étapes
Les éléments à ne pas oublier
Comment négocier les meilleures conditions
