Vous exercez une profession libérale ou vous êtes une association à la recherche de nouveaux bureaux ? Vous avez alors la possibilité de contracter un bail professionnel. Ce type de bail est uniquement dédié aux locataires exerçants une activité en profession libérale (ni commercial, ni artisanale, ni agricole).
Vous pourrez néanmoins choisir entre un bail professionnel ou un bail commercial. Il ne sera néanmoins pas possible d’appliquer le statut des baux professionnels si l’activité du locataire est à la fois commerciale et professionnelle. Dans ce cas, il faudra effectivement contracter ce qu’on appelle un bail mixte.
Au sommaire
- Les principes du bail
- Les conditions du bail professionnel
- Les différences avec le bail commercial
Le bail professionnel pour vos bureaux : le principe
Selon la loi, le bail professionnel s’adressent principalement aux professions libérales.
Qu’est-ce qu’une profession libérale ?
Les professionnels libéraux sont les professionnels dont les revenus sont imposés au BNC (Bénéfices Non Commerciaux). Parmi eux on retrouve notamment : les avocats, les experts-comptables, les médecins, les archi mais aussi certaines sociétés de conseil.
En tant que professionnel libéral vous aurez la possibilité de signer un bail commercial comme un bail professionnel. Mais à contrario seuls les professionnels libéraux pourront signer un bail professionnel pour la location de leurs bureaux
La forme et le contenu du bail professionnel
Il peut etre sous-seing privé ou bien par un notaire. Il faudra en revanche que le bail soit écrit, obligatoirement. Il n’y a pas de forme imposée à sa rédaction. Le bail devra en revanche contenir un certain nombre d’éléments :
– la comparution du locataire et du bailleur (nom, adresse, siren, représentant…)
– la désignation des locaux
– la durée
– le loyer et les charges
– les engagements du locataire et du bailleur.
Certains diagnostics obligatoires devront etre annexés au bail : Amiante, Etat des risques, DPE. L’état des lieux d’entrée sera également important.
Quand et comment s’applique le bail professionnel ?
La durée et le renouvellement du bail professionnel
Il est signé pour une durée minimum de 6 ans. Le bail professionnel est assez flexible car il offre la possibilité au locataire de résilier le bail à tout moment, sous réserve d’un préavis de 6 mois. Il est donc plus facile de quitter les lieux qu’avec un bail commercial.
Une fois les 6 ans passés, seul le bailleur a le choix de reconduire ou non le bail pour une durée de 6 ans également. Sans demande de résiliation faite au préalable par l’une des deux parties, le bail est reconduit automatiquement pour 6 ans.
À noter que contrairement au bail commercial, le bail professionnel ne prévoit pas le droit à une indemnité d’éviction.
Le loyer et la répartition des charges
Le loyer
Le montant du loyer est librement fixé par les parties. Il sera nécessaire que l’échéancier de paiement soit précisé. Le plus souvent, les loyers sont appelés par trimestre d’avance, mais les parties peuvent convenir d’une autre fréquence.
Le loyer peut être révisé, à la condition qu’un indice de référence ait été précisément défini dans le contrat de bail. À défaut le montant du loyer restera le même, sans révision possible, pendant toute la durée du contrat.
Le dépôt de garantie
L’appel d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire mais la plupart du temps, votre bailleur vous demandera un dépôt de garantie équivalent à 3 mois de loyer hors taxes, hors charges. Celui-ci vous sera restitué à la fin de votre bail selon les conditions définies au bail (notamment les délais de restitution sur lesquels il faut etre vigilant)
Les travaux et charges
Là encore, la répartition des travaux et des charges est librement fixée par les parties. Le plus souvent, la plupart des charges seront payées par le locataire, de la même manière que pour le bail commercial où seuls les travaux et charges relevant des articles 606 du Code Civil sont à la charge du bailleur. Néanmoins, rien ne vous empêche de négocier une répartition différente.
La sous-location et la cession du bail professionnel
La plupart du temps, vous aurez la possibilité de faire de la sous-location de tout ou partie de vos bureaux, à la condition que votre bail ne vous l’interdit pas expressément. Il sera néanmoins important d’obtenir l’accord préalable de votre bailleur dans tous les cas, afin d’éviter tout sujet de litiges.
Concernant la cession de votre bail professionnel, elle doit nécessairement etre communiquée au bailleur. Les conditions de signification et d’agrément peuvent etre indiquées sur le bail.
La fin du bail professionnel
Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, à condition de respecter un préavis de 6 mois minimum transmis par lettre recommandée ou par acte d’huissier au bailleur. C’est là une des grandes différences avec le bail commercial, où le locataire est engagé par période triennale (3 ans) successif.
Le bailleur quant à lui, ne peut pas mettre fin au bail professionnel avant son terme.
Les différences entre bail professionnel et bail commercial
Source de l’infographie : MACSF
