Généralement, la location d’un bureau est soumise au régime des baux commerciaux et passe donc par la signature d’un bail commercial. Cependant, ce dernier est particulièrement encadré d’un point de vue juridique et peut donc s’avérer quelque peu contraignant. Il est donc possible d’y déroger, sous certaines conditions, afin d’effectuer une location en bail mixte. Ce dernier est donc à distinguer des autres types de baux tels que le bail commercial, le bail professionnel et le bail d’habitation (régi par la loi du 6 juillet 1989).
Au sommaire
- Les conditions du bail mixte
- Durée, renouvellement et résiliation
- Les différents régimes juridiques
Les conditions pour bénéficier d’une location en bail mixte
Le bail mixte ne doit pas etre confondu avec un bail professionnel ni un bail commercial. Pour être qualifié de bail mixte, les locaux loués doivent servir à la fois d’un usage professionnel ainsi que d’un usage d’habitation. Ce type de bail est particulièrement apprécié des professions libérales qui souhaitent opter pour un régime plus flexible en regroupant leur résidence principale et le lieu d’exercice de leur activité professionnelle.
Il faut savoir que pour installer des bureaux dans un appartement ou un bien dont l’usage initial est affecté soit à l’habitation soit à un usage professionnel, une demande d’autorisation peut-être nécessaire (à obtenir auprès de la Mairie de votre ville) afin d’être en règle.
De surcroît, le bailleur doit impérativement s’assurer que l’activité envisagée ne s’oppose pas aux dispositions du règlement de copropriété, si il y a lieu ou au droit des tiers.
Votre résidence principale
Pour pouvoir signer un bail mixte, vous devrez nécessaire définir le bien comme votre résidence principale.
La notion de résidence principale
Pour définir votre résidence comme « principale » il faudra l’occuper, au minimum, 8 mois dans l’année. Il est possible de justifier une occupation plus courte mais seulement pour des motifs de déplacements professionnels, motifs de santé ou de force majeure.
C’est vous qui déclaré votre résidence principale aux impôts notamment. En cas de doute ou de contrôle, votre adresse sur votre relevé d’impôts, votre inscription sur les listes électorales ou le fait que vos proches vivent également à la même adresse, seront des faisceaux de preuve qui pourront vous mettre en porte-à-faux en cas de contrôle.
La nature de votre activité professionnelle
La nature de votre activité sera déterminante pour savoir si vous êtes susceptible de bénéficier d’un bail mixte.
Vous devez exercer soit une activité libérale, un édifice religieux ou une activité artistique (exception faite des artistes qui cotisent à la caisse de sécurité de la Maison des artistes, qui ne pourront pas bénéficier d’un bail mixte.
Si vous exercez une activité industrielle ou commercial, vous ne pourrez pas bénéficiez d’un bail mixte.
L’accord du bailleur et des tiers
Vous devrez obtenir l’accord de votre bailleur qui peut être donné soit :
– au moment de la signature du bail (qui précisera l’usage mixte professionnel et habitation)
– après la signature du bail.
A noter toutefois, que l’exercice d’une activité non autorisée par le bailleur dans un local peut engendrer une résiliation de plein droit, sans indemnité (voire avec des pénalités).
Par ailleurs, l’usage mixte d’un local n’est possible que si le règlement de copropriété de l’immeuble ne s’y oppose pas et que vous ne provoquez aucune nuisance de voisinage ni dommages ou transformations du bâti de l’immeuble.
L’autorisation administrative de changement d’usage
Vous aurez besoin d’une autorisation de la Mairie pour utiliser les locaux à usage mixte s’ils se trouvent dans :
– une ville de plus de 200 000 habitants ou
– dans les départements du 92, 93 et 94
Dans certains cas bien précis, vous n’aurez pas besoin d’autorisation pour exercer votre activité dans votre habitation :
– si le local est en étage et que vous ne recevez pas des clients ou de la marchandise.
– si vous recevez des clients ou de la marchandise mais que votre local se trouve en RDC.
Les principales caractéristiques du bail mixte
La durée
La formule proposée par la location en bail mixte est une des solutions les plus souples puisqu’elle offre la possibilité au preneur de s’engager pour une durée de 3 ans dans le cas d’une personne physique, et 6 ans pour une personne morale. Cependant, il faut tout de même savoir que dans le cas où le propriétaire est un individu physique, il est légitime qu’en certaines conditions il puisse reprendre possession complète de son bien pour des raisons professionnelles ou personnelles.
Le renouvellement
À la fin de la période fixée lors de la signature du bail, le bail mixte est renouvelé de manière automatique pour une durée similaire. Le loyer du bien loué reste alors inchangé. Néanmoins, le propriétaire est en droit de refuser cette reconduction. Ce dernier a également la possibilité de proposer à son locataire une reconduction de bail sous condition de hausse du loyer. Si cette hausse est inférieure à 10% du loyer initial, celle-ci sera échelonnée progressivement sur 3 ans, or si elle est supérieure à ces 10%, l’échelonnement s’effectuera sur une durée de 6 années.
La résiliation
Lorsqu’il souhaite résilier son bail, le locataire dispose d’un préavis de 3 mois, qui cependant peut en certains cas être ramené à 1 mois (lors d’une cessation d’activité par exemple). Ce préavis doit être envoyé par courrier recommandé au bailleur. Comme vu ci-dessus, le propriétaire peut lui aussi choisir de se libérer de son engagement, mais uniquement en fin de bail. Cette option est par exemple envisageable en cas de vente ou de reprise pour habitation. Il a toutefois l’obligation d’informer son locataire 6 mois avant la fin du bail conclu.
Les différents régimes juridiques d’une location en bail mixte
Comme tout bail, le bail mixte repose sur certaines conditions afin d’être valable. En effet, sans ces conditions, il peut faire l’objet d’une nullité relative. En outre, il doit être obligatoirement établi par écrit et signé sous seings ou par acte notarié. Certaines mentions obligatoires doivent également y figurer telles que la date de contraction début du bail, la durée de celui-ci, la description des locaux, des accessoires et équipements de l’immeuble, le montant du loyer et les modalités de paiement, les règles de révision éventuelle des loyers et le montant de dépôt de garantie.
A savoir que le bail mixte sera soumis à l’un des 2 régimes spécifiques ci-dessous, selon l’activité exercée par le locataire :
– si l’activité est professionnelle, il s’agira d’un bail mixte professionnel qui est alors soumis à la loi du 6 juillet 1989
– si l’activité est commerciale, le bail sera mixte commercial et soumis au Code du commerce.
Le bail à usage mixte : professionnel et d’habitation principale
Pour cette formulation du bail mixte, la notion de résidence principale est particulièrement cruciale. Il faut avant tout savoir qu’une résidence principale est, au regard de la loi, définie comme une résidence « occupée au moins 8 mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé, ou cas de force majeure ». L’habitation principale suppose donc uniquement une habitation effective, mais pas forcément permanente.
Cette déclinaison du bail mixte est adaptée pour les professions libérales réglementées comme celles des médecins, avocats, experts-comptables, notaires, ou non-règlementées comme l’activité de conseil en gestion de patrimoine ou d’apporteurs d’affaires.
Autre point à connaître : on notera que l’usage mixte prévu contractuellement sur le bail prévaut sur l’usage effectif, Cela signifie que le bailleur peut prévoir expressément dans le contrat d’affecter les locaux aux deux usages, ce qui, en conséquent, représente une faculté pour le locataire de faire un usage mixte des locaux et non pas une obligation.
Le bail à usage mixte : commercial et d’habitation principale
Afin que le bail mixte commercial puisse être qualifié de tel, il doit comporter un objet et une affectation bien spécifiques et définis. En d’autres termes, il s’avère que le locataire peut être une personne physique ou morale : c’est à dire soit un commerçant ou d’un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit un artisan immatriculé au répertoire des métiers.
La détermination de l’affectation peut elle, être effectuée dès la signature du bail ou ultérieurement sur accord du bailleur. Cette dernière n’est cependant pas déterminée par la simple utilisation des lieux que va faire le locataire. Preneur et le bailleur doivent décider ensemble de l’affectation commerciale, industrielle ou artisanale des lieux loués lors de la signature du bail.
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