Vous êtes à la recherche de bureaux indépendants mais vous n’avez pas la possibilité de vous engager sur le long-terme ? Avez-vous pensé au bail précaire ? Egalement appelé « bail commercial dérogatoire », il vous permettra de déroger aux règles du bail commercial classique. Alors que la durée minimale du bail commercial est de 9 ans, celle du bail commercial dérogatoire ne peut pas dépasser 3 ans. Cela permet donc à la fois au propriétaire et au locataire de ne pas s’engager sur une longue période.
Au sommaire
- Le bail dérogatoire déroge aux normes du bail classique
- La durée du bail dérogatoire diffère de celle du bail commercial 3/6/9
- Une flexibilité et un coût du loyer plus faible au bénéfice du locataire
- Ne pas confondre bail dérogatoire et la convention d’occupation précaire
- Bail dérogatoire et bail précaire : quelle différence ?
Le bail dérogatoire déroge aux normes du bail classique ? Explications
Si le locataire ou le bailleur ne souhaitent pas s’engager sur le long-terme, il arrive que le bailleur accepte de louer ses bureaux en bail dérogatoire. Quelles en sont les grands principes et conditions ?
Les 3 conditions afin d’établir un bail dérogatoire sont :
– une durée qui n’excède pas 3 ans
– une liberté expressément exprimée par le bailleur et le locataire de conclure ce type de bail
qui n’est pas soumis au statut des baux commerciaux
– que le bail soit conclu dès l’entrée dans les lieux du locataire .
De plus, le loyer est fixé librement et n’est pas plafonné. Une clause d’indexation est néanmoins possible pour éviter toute révision abusive du loyer.
Les conditions du bail dérogatoire
Le contenu et la forme
La forme du bail est libre et la contractualisation n’est soumise à aucune formalisme particulier à l’exception de quelques points. La durée, l’établissement d’un état des lieux et la notion précisant que le bail n’est pas soumis aux statuts des baux commerciaux est obligatoire afin que le contrat soit valable et ne soit pas re-qualifié en bail commercial.
La durée du bail dérogatoire diffère de celle du bail commercial 3/6/9
Tout d’abord, la durée totale du bail dérogatoire ne peut pas dépasser 3 ans. Aucune durée minimale n’est imposée en revanche. C’est le grand principe : une durée qui « déroge » à la durée d’un bail commercial traditionnel.
En effet, lors de la signature d’un bail, le locataire perd son droit au renouvellement. Il est possible de conclure des baux dérogatoires successifs au bénéfice du même locataire et pour les mêmes locaux, à condition que la durée totale de ces baux ne dépasse pas 3 ans.
La fin du bail
Par conséquent, une fois la durée du bail écoulée : le bailleur qui ne sera pas obligé de verser au locataire d’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail (contrairement au cas du bail commercial classique).
De plus, le locataire qui souhaite résilier son bail doit respecter la durée initialement prévue au sein du contrat de bail, contrairement au bail commercial. A défaut, il devra payer les loyers qu’il doit jusqu’à la fin du bail.
À la fin du bail, si le locataire ne quitte pas les bureaux, le bailleur à un mois pour lui demander de partir. Si le bailleur n’intervient pas dans ce délai, le bail est automatiquement transformé en bail commercial 3 6 9, soumis au statut des baux commerciaux.
sLes avantages et les inconvénients du bail dérogatoire
Avantage : une flexibilité et un coût du loyer plus faible
Ce type de bail peut-être une alternative intéressante pour les startups qui n’ont souvent pas la possibilité de s’engager sur le long-terme mais qui souhaitent louer des bureaux indépendants. Ce type de bail leur permet alors d’avoir une certaine flexibilité à court-terme.
De plus, le bail dérogatoire permet généralement de bénéficier d’un loyer moins élevé car le locataire ne dispose pas de droit de renouvellement. Si le bailleur accepte néanmoins de renouveler le bail dérogatoire au bout de 3 ans, le bail dérogatoire se transformera automatiquement en un bail commercial classique (bail 3/6/9).
Finalement, ce type de bail vous assure indépendance et flexibilité. C’est pour cela notamment que c’est l’une des solutions de location préférée des startups et des entreprises qui n’ont pas forcément beaucoup de visibilité sur leur activité et leur croissance.
Pour le bailleur, le bail dérogatoire présente 2 avantages principaux :
– Pouvoir disposer rapidement de ses bureaux (versus un bail commercial qui les rendrait potentiellement indisponibles pendant minimum 9 ans)
– N’avoir aucune indemnité d’éviction à payer au locataire à la fin du contrat.
Inconvénient : une vision court-termiste moins protectrice
N’étant pas soumis aux statuts des baux commerciaux, vous perdrez votre droit au renouvellement. Si c’est souvent l’avantage qui pousse les entreprises à choisir ce contrat, cela peut se retourner contre elles. En effet, si au bout de 3 ans, vous êtes finalement bien installés dans vos bureaux, il faudra quand même déménager, et sans indemnité financière. L’unique solution si vous souhaitez rester est de convaincre votre bailleur de prolonger votre occupation via un bail commercial.
Néanmoins, si les bailleurs décident le plus souvent de louer leurs bureaux via un bail dérogatoire c’est souvent car ils ont des projets pour leurs bureaux qui sont incompatibles avec une occupation longue durée d’un locataire. Parmi ces raisons on trouve notamment : la réalisation de travaux, la vente, une procédure judiciaire dont l’issue est incertaine ou encore pour les bailleurs qui possèdent tout ou partie de l’immeuble, le souhait à terme de le louer à un mono-locataire.
Pour le bailleur, les deux inconvénients majeurs sont :
– S’il n’a pas de projet pour ses bureaux à la fin du bail, il devra relancer une commercialisation pour trouver de nouveaux locataires.
– Si à la fin du bail, le locataire choisit, volontairement ou non, de rester dans les locaux, il n’aura que 1 mois pour lui demander de quitter les lieux. S’il dépasse ce délai, il pourra être contraint de proposer un bail commercial 3 6 9 au locataire en place.
Attention à ne pas confondre bail dérogatoire et la convention d’occupation précaire
Bien qu’ils soient souvent confondus, le bail dérogatoire n’est pas une convention d’occupation précaire.
Différence entre bail dérogatoire et la convention d’occupation précaire
Le bail dérogatoire est un bail avec un locataire , alors que la convention d’occupation précaire ne l’est pas, c’est un contrat avec un occupant.
Le bail dérogatoire se légitime par sa courte durée (< 3 ans) alors que la convention d’occupation précaire par sa précarité. Dans le premier cas, le bailleur ne peut pas mettre le locataire dehors tant que le bail dérogatoire n’est pas arrivé à son terme, dans le second, le bailleur pourra mettre fin à tout moment à votre contrat. Comme l’indique l’ANIL pourvoir conclure une convention d’occupation précaire il faut que :
– la durée d’occupation du bureau ou local commercial soit incertaine ;
– le propriétaire ou l’occupant puissent mettre fin à la convention sans préavis
– la redevance payée soit particulièrement faible en raison de cette précarité
Ces éléments ne sont pas forcément cumulatifs pour apprécier la précarité d’une situation bien qu’ils constituent des indices notables dans le cas d’une litige. En cas de non légitimité d’une convention d’occupation précaire cette dernière pourra alors être re-qualifiée comme un bail commercial classique.
Différence entre le bail dérogatoire et le bail précaire ?
Il n’existe pas de bail précaire à proprement parler. Lorsque l’on utilise le terme bail précaire, on pense soit à une convention d’occupation précaire soit à un bail dérogatoire.
