La répartition des charges dans un bail commercial, aussi communément appelé « bail 3/6/9 » est un point clé à connaître lors de la négociation du bail. Certaines clauses du bail concernant les charges sont d’ordre public et ne peuvent donc être modifiées. Or, d’autres sont cependant négociables et n’incombent pas toujours au locataire quoi qu’en disent les bailleurs…
Au sommaire
- La base de la répartition des charges en bail commercial
- Quelques points à connaitre
- Les charges exclusives au bailleur et au locataire
- Tableau de répartition des charges
La répartition conventionnelle des charges dans un bail commercial
La répartition des charges entre le bailleur et son locataire doit impérativement figurer dans le contrat de bail. Et ce dans un inventaire précis et limitatif des catégories de charges de copropriété, impôts, taxes et redevances liés au bien loué. Par exemple, on note que bien souvent, les dépenses de nettoyage de bureaux et de réparations courantes sont en général à la charge du locataire et celles liées à des travaux ou de grosses réparations sont plus généralement à la charge du bailleur.
Pour faire état de transparence, le bailleur a pour obligation de transmettre à son locataire un récapitulatif des charges de l’année passée, comprenant notamment la liquidation et la régularisation des comptes de charges.
Quelques points à connaître sur les charges d’un bail commercial
Les charges dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires
Le bailleur ne peut imputer les charges et les impôts relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. Ainsi, il doit expressément préciser la répartition des charges ou coût des travaux entre les différents locataires, selon la surface exploitée.
Changement en cours d’un bail commercial et charges
En cours de bail, le bailleur doit informer le locataire de toute création de nouvelles charges, ainsi que de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
En cas de litige sur la répartition des charges
Lorsqu’un un désaccord apparaît entre bailleur et locataire, il appartient alors à un juge d’interpréter la répartition des charges entre les parties. Si une clause de répartition des charges a été spécifiée, le juge interprète strictement celle-ci et le preneur ne peut prétendre à un paiement de charges n’étant pas susmentionnées dans le bail. Si cette clause n’est pas rédigée, le juge se réfèrera alors au code civil. Attention néanmoins aux clauses réputées non écrites. Si un bailleur inscrit dans le bail une clause qui va contre le droit commun, cette clause sera réputée non écrite par le Juge.
Les charges de travaux réalisés et à prévoir
Lors de la signature du bail commercial, puis lors de chaque échéance triennale, le bailleur doit communiquer à son locataire :
– un état prévisionnel des travaux qu’il envisagerait de réaliser dans les 3 années à venir, ceci accompagné d’un budget prévisionnel,
– un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés lors des 3 années passées, tout en précisant le coût engendré.
A noter qu’il existe une clause de travaux d’amélioration pouvant être prévue dans le bail. Elle englobe des travaux d’embellissement tels que peintures, ou revêtements de sol, et des réparations légères comme le changement d’une porte. La contrepartie pour le locataire, si celui-ci s’engage à faire les travaux d’amélioration, est soit une réduction partielle de loyer, soit une franchise totale temporaire dont les modalités sont stipulées dans la clause en question.
La répartition précise des charges d’un bail commercial
Comme vu précédemment, l’inventaire précis et limitatif rédigé dans le bail doit impérativement indiquer la répartition des charges entre le bailleur et le locataire. Alors, concrètement, quelles charges peuvent être allouées, et à qui ?
Article 606 du Code Civil : les charges exclusives au bailleur dans un bail commercial
Certaines charges ne peuvent être imputées au locataire puisqu’elles incombent au bailleur. Elles sont définies notamment par l’article 606 du Code Civil et accentuées par la Loi Pinel de 2014.
Qu’est-ce que l’article 606 du Code Civil ?
En vertu de l’article 606 du Code civil, ” les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.”
Cette notion de droit portant sur la définition de grosses réparations a notamment été précisé par la loi PINEL du 18 juin 2014 qui interdit au bailleur de mettre à la charge du locataire ces dernières (art R145-31 code de commerce) :
Ces dernières, liées à la propriété des locaux, sont les suivantes :
– dépenses relatives au gros œuvre, relatant donc du bâti (charpente, toiture, isolation, ravalement, etc)
– dépenses relatives aux travaux liés à la vétusté, ou mise aux normes
– honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du bien loué
– impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux : contribution économique territoriale
– charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
Les charges imputables éventuellement au locataire
De prime abord, il faut savoir qu’à la simple demande du locataire, son bailleur est dans l’obligation de lui remettre tout document justifiant des montants de charges, impôts, taxes et redevances lui étant imputés. En majeure partie, ces dépenses, dites locatives, sont liées à l’entretien ou aux réparations courantes du bien ou de l’immeuble. Sont également considérées comme étant liées à l’occupation des locaux, les dépenses du locataire liées à sa consommation d’énergie ou d’eau ou encore les taxes liées à son activité.
Les charges concernées sont les suivantes :
– dépenses courantes d’eau, de gaz et d’électricité
– dépenses d’entretien et de réparations courantes (peintures ou papiers peints, compteurs, volets, etc)
– dépenses d’équipement de la copropriété : quote-part des frais d’ascenseurs ou des charges du personnel d’entretien
– travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique,
– impôts, taxes et redevances liés à l’usage du bien ou de l’immeuble auquel il appartient : taxe foncière, taxes additionnelles à la taxe foncière, voirie, enlèvement des ordures ménagères, etc.
Les autres catégories de charges comme les honoraires de prestataires externes, ou primes d’assurances, sont à répartir entre les parties. A savoir que la plupart du temps, ces dépenses sont également gérées par le locataire.
Le tableau de répartition des charges en bail commercial : synthèse
Se faire accompagner par un avocat spécialisé en droit immobilier
Lors de la conclusion de votre bail commercial, il est utile de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier. Pourquoi ? Tout simplement parce que les lois changent et les jurisprudences modifient également certaines interprétations du droit en la matière.
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