Carte des loyers moyens de bureaux à Paris
Edition 2024
Analyse du marché immobilier de bureaux pour 2024
Mise à jour au 25 septembre 2024
Tendances générales
Le marché de l’immobilier de bureaux à Paris en 2024 s’inscrit dans la continuité des défis posés en 2023, avec des signes d’essoufflement. Plusieurs facteurs, tels que la persistance du télétravail, les incertitudes économiques, et les attentes croissantes en matière de durabilité, continuent d’influencer ce secteur.
L’année 2024 marque une polarisation croissante entre les bureaux situés dans le cœur de Paris, notamment dans le Quartier Central des Affaires (QCA), et ceux en périphérie. Alors que le QCA maintient une demande soutenue, les zones périphériques comme La Défense et la Première Couronne enregistrent un ralentissement. Cette divergence est particulièrement visible avec un taux de vacance plus élevé dans les zones excentrées.
Volumes et chiffres clés
Sur le premier semestre 2024, environ 853 300 m² de bureaux ont été loués ou vendus en Île-de-France, marquant une baisse de 5 % par rapport à 2023. Ce chiffre reste en dessous de la moyenne historique, soulignant le ralentissement du marché.
En termes d’offre, l’Île-de-France affiche environ 4,98 millions de m² de bureaux disponibles, soit une hausse notable. Le taux de vacance régional atteint désormais 9 %, reflétant une saturation de l’offre dans certains secteurs périphériques.
Lieux en difficulté
Les quartiers périphériques, notamment en dehors de Paris intra-muros, comme La Défense et certaines zones de la Première et Deuxième Couronne, continuent de souffrir. Le taux de vacance y est plus élevé, et l’attractivité de ces zones reste moindre par rapport à des secteurs plus centraux
Cette situation est accentuée par la faible demande pour des espaces de plus de 5 000 m², freinée par les besoins réduits des grandes entreprises cherchant à optimiser leurs surfaces.
Valeurs locatives
Les loyers pour les bureaux de seconde main n’ont jamais été aussi élevés dans les quartiers les plus prisés de Paris. Dans le QCA, les loyers atteignent jusqu’à 740 €/m²/an, tandis que le loyer prime reste stable autour de 1 000 €/m²/an.
Perspectives pour 2024
Pour la seconde moitié de 2024, la demande placée devrait osciller entre 1,8 et 1,9 million de m², en baisse par rapport aux années précédentes. Les mouvements restent limités, notamment en raison de l’attente des résultats des élections législatives et des décisions politiques qui en découleront, affectant potentiellement les investissements publics.
📈 Le top 3 des arrondissements
où les loyers de bureaux sont les plus chers
Le 9e arrondissement : 773€/m2/an
Le 7e arrondissement : 750€/m2/an
Le 8e arrondissement : 735€/m2/an
📉 Le top 3 des arrondissements
où les loyers de bureaux sont les moins chers
Le 20e arrondissement : 343€/m2/an
Le 19e arrondissement : 356€/m2/an
Le 14e arrondissement : 417€/m2/an
Variation des loyers de bureaux selon les arrondissements et les offres
L’un des aspects fascinants du marché des loyers de bureaux à Paris est la variation significative des prix en fonction des arrondissements et des offres disponibles. Jetons un coup d’œil à quelques chiffres clés pour mieux comprendre cette diversité :
Les arrondissements les plus chers
Avec un loyer moyen de 773€/m²/an HT HC, le 9e arrondissement se classe en tête de liste des arrondissements les plus chers de Paris pour la location de bureaux. Le 7e arrondissement suit de près avec un loyer moyen de 750€/m²/an HT HC, ce qui en fait une destination prisée pour les entreprises. En troisième position, le 8e arrondissement offre des bureaux à un loyer moyen de 735€/m²/an HT HC, ce qui en fait également une option plutôt prime.
Les arrondissements les moins chers
Si vous recherchez une option plus abordable, le 20e propose des bureaux à un tarif moyen de 343€/m²/an HT HC. Le 19e arrondissement suit de près avec un loyer moyen de 356€/m²/an HT HC, offrant une alternative économique. En troisième position des arrondissements les moins chers, le 14e arrondissement sur la rive gauche propose des bureaux à un prix moyen de 417€/m²/an HT HC.
Il est important de noter que ces chiffres représentent des loyers de présentation, ce qui signifie qu’ils ne tiennent pas compte des franchises, des charges locatives ou d’autres éléments pouvant influencer le coût total pour une entreprise.
💡 A savoir pour interpréter correctement les valeurs locatives : en immobilier de bureaux on parle en €/m2, ce sont les surfaces commercialisées qui importent plus que le nombre d’offres.
La moyenne des valeurs locatives prend en compte la surface des actifs et non leur volume. Ce n’est donc pas une moyenne arithmétique dont le diviseur est basé sur le nombre d’offres mais sur le total de surface commercialisée . Par conséquent quand on a un immeuble de 4500m2 à 800€/m2 on tire les moyennes « artificiellement » vers le haut.
Loyer moyen d’un bureau par station de métro à Paris
💡EXPLICATION
Comment varie le prix moyen d’un loyer de bureaux à Paris ?
L’unité des loyers de bureaux : €/m2/an HT HC
En immobilier d’entreprise, les loyers sont exprimés en m2/an hors charges et hors charges. C’est l’unité que vous retrouverez sur la plupart des annonces. Si la valeur locative qui est inscrite sur le bail est le plus souvent exprimé en montant annuel, il n’en reste pas moins que les offres de bureaux se comparent entre elles, sur la base d’un prix au m2. Comme pour la vente d’un bien immobilier.
Si on comprend facilement que plus la surface sera grande plus le loyer sera cher, qu’en est-il de cette notion de hors taxes, hors charges ?
Loyer hors taxes, hors charges
La première chose à savoir : les loyers sont toujours exprimé hors TVA (il arrive même que certains bureaux ne soient pas exonéré de TVA ou dépendant d’un autre régime fiscal : la Contribution sur Revenu Locative (CRL).
Le Hors Taxes auquel fait référence l’unité correspond à l’ensemble de la fiscalité qui est due par le locataire lorsque vous allez louer un bureau à Paris. Les listes des taxes varient d’un bureau / immeuble à un autre mais vous retrouverez la plupart du temps :
– la taxe sur les bureaux
– la taxe foncière
– la TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordres Ménagères
– la taxe parking
Le Hors Charges fait référence aux charges locatives qui seront supportées par le locataire. Pour faire simple ce sont les charges liées au bureau (climatisation, fluides par exemple) et les charges de l’immeuble (= les charges de copropriété).
L’ensemble des charges et des taxes représente en moyenne autour de 20% du loyer bureaux, hors TVA. Cette proportion peut varier fortement en fonction du type de bureaux mais surtout en fonction de l’immeuble ; plus vous aurez de services dans l’immeuble (accueil, ascenseurs, sécurité, parking, RIE etc) plus les charges seront importantes.
Où se trouvent la plupart des offres de bureaux à louer ?
Le 8e, 9e, et 17e arrondissement, sont les quartiers les plus pourvus en offres de bureaux à louer
En 2024, le marché parisien des bureaux offre une variété de choix aux entreprises à la recherche d’un espace. Actuellement, il existe environ 1100 offres de bureaux à louer, à l’exclusion des solutions de coworking qui présente au sein d’un même immeuble plusieurs offres de bureaux disponibles selon les configurations souhaitées.. Parmi les arrondissements offrant le plus grand nombre d’options, nous retrouvons notamment le 8e, le 9e et le 17e. Le centre ouest de Paris reste toujours la zone la plus attractive. A noter que la rive gauche parisienne est par nature des arrondissements quasi exclusivement résidentiel à l’exception d’une partie du 13e et 15e qui ont de nombreuses offres de bureaux (modernes) disponibles.
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