Louer ou acheter ses bureaux, la question se pose souvent pour les entreprises. Bien que les prix de vente des bureaux présente un coût important, il n’en reste pas moins un bon investissement pour les entreprises. En fonction de vos finances et de vos projections pour le futur, quels sont les éléments qui peuvent vous aider à arbitrer ce choix entre louer ou acheter vos bureaux ?
Au sommaire
- La flexibilité de la location
- Les inconvénients de louer ses bureaux
- Acheter ses bureaux : une vision long-terme
- Acheter des bureaux pour investir
- Les contraintes engendrées
Louer ses bureaux
Les avantages à louer ses bureaux
La flexibilité : louer ses bureaux offre une flexibilité souvent avantageuse pour les entreprises. Cette solution permet de changer de bureaux aisément au gré du développement de l’entreprise et du recrutement de collaborateurs. Une entreprise en croissance déménagera en moyenne tous les 3 ans, le bail dérogatoire, la sous-location ou les bureaux au sein d’espaces de coworking à Paris seront alors privilégiés. Une entreprise établie qui a une vision long-terme privilégiera en revanche le plus souvent le bail commercial.
Un nombre important d’option : Les contrats locatifs permettent de trouver rapidement des locaux en bon état et adaptés aux besoins des entreprises. Que ce soit par rapport à la variété des contrats de location possible mais aussi par rapport à la localisation. Vous aurez plus de faciliter à implanter votre entreprise au coeur de quartier en louer plutôt qu’en achetant vos bureaux.
De surcroît, bien que l’on entende que les sommes versées pour le paiement d’un loyer équivalent à un gaspillage financier, il faut savoir que les entreprises peuvent cependant intégrer le coût de leurs bureaux à leurs frais généraux.
Les inconvénients de louer ses bureaux
Le principal grief qui est fait à la location de bureaux est le fait de « jeter l’argent par les fenêtres », car le loyer payé chaque mois ne procure aucun avantage patrimonial à l’entreprise.
L’impact financier : en louant ses locaux, une entreprise peut voir son loyer augmenter. Cette fluctuation imprévisible peut s’avérer devenir une complication pour le budget d’une société. Le sujet de l’éviction est aussi une problématique, car vous ne pouvez pas avoir la certitude de pouvoir rester aussi longtemps que vous le souhaitez dans les bureaux.
Un aménagement plus contraint : De plus, en tant que locataire, il est impossible d’aménager les bureaux avec la même flexibilité ni le même investissement qu’un propriétaire.
La négociation du bail : Enfin, lors de la signature d’un contrat de prise à bail, l’ensemble des frais (dépôt de garantie, caution bancaire, loyer d’avances) quelques clauses peuvent s’avérer contraignantes. Tout dépend de la négociation du bail commercial faite avec le bailleur.
L’impact fiscal
Les loyers et les charges sont entitèrement déductibles du résultat imposable de l’entreprise.
Acheter ses bureaux
Si la plupart des entreprises choisissent la location afin de bénéficier de plus de flexibilité, 30% de ces entrepreneurs souhaitent réaliser l’achat de bureaux à Paris afin de créer du patrimoine, cela permettant de valoriser leur entreprise.
Au regard de la conjoncture actuelle, les taux d’intérêts bas rendent les prêts accessibles. Parmi les options qui s’offrent aux entrepreneurs désireux de devenir propriétaires, les deux plus communes sont l’achat du bien au nom du chef d’entreprise, et la création d’une Société Civile Immobilière (SCI).
Autrefois l’achat de bureaux était l’apanage des grands groupes et des PME très bien établies. Aujourd’hui, l’acquisition de bureaux séduit également les startups qui ont une situation financière confortable leur permettant de lever de la dette auprès de leur banque pour investir dans un patrimoine immobilier.
Les avantages à acheter un bureau
Un objectif patrimonial : l’investissement est une des principales raisons qui poussent les entreprises à acheter des bureaux plutôt que louer. Il est relativement aisé, pour une entreprise en bonne santé financière, d’emprunter un montant conséquent pour réaliser l’acquisition de bureaux.
La banque pourra proposer plusieurs montages allant du simple prêt bancaire au crédit-bail. Le crédit bail vous permettant de louer (auprès de votre banque qui devient votre bailleur) les bureaux pendant une période donnée, et à l’issue de cette dernière la possibilité, si vous le souhaitez, d’acheter les bureaux pour un montant minoré.
Les dirigeants d’entreprise peuvent également utiliser l’achat de bureaux par endettement afin de se constituer un patrimonial immobilier en faisant supporter le coût de l’endettement à la société.
S’affranchir des contraintes locatives : Acheter ses bureaux offre donc à une entreprise et ses salariés une plus grande sécurité professionnelle en évitant les contraintes liées aux situations locative : révision du loyer, éviction des locaux etc.
Un objectif de plus-value : si l’opération immobilière est réalisée en bonne intelligence et avec le conseil adapté, il y a fort à parier qu’elle produise une plus-value en cas de cession. Le marché immobilier ne cesse de voir ses prix de vente de bureaux augmenter chaque année.
Les inconvénients de l’acquisition de bureaux
En choisissant l’achat de bureaux plutôt que la location, une entreprise fait face à 2 contraintes majeures.
Le coût financier : acheter ses locaux engendre un coût avéré. Cet investissement peut ainsi donc impacter la trésorerie de l’entreprise à long terme. À noter que la banque ne finance jamais (ou alors très rarement) les frais connexes à l’opération immobilière que sont les droits de mutation (=frais de notaire) et les honoraires d’agence. Ces coûts représentent respectivement environ 7% et 5% du prix de vente. Vous devrez donc avoir la capacité financière (et la trésorerie) pour financer « de votre poche » environ 13% du prix de vente du bien.
Un marché très peu offreur : il est très difficile d’acheter un bureau à Paris tant l’offre est rare. En moyenne, on a environ 200 offres de bureaux à vendre à Paris, toute surface et prix confondus. Ce qui demande une forte réactivité pour réaliser son projet d’achat. Cependant, via la démarche de changement d’usage, il faut savoir qu’il est par exemple possible de transformer un appartement parisien en bureaux.
Un endettement mal maitrisé : emprunter pour acheter un bureau vous réduire assez logiquement votre capacité d’endettement pour financer d’autres projets. Il faut donc etre sûr de soi. Par ailleurs, si votre entreprise connait dans le futur des difficultés financières, vous risquez de vous retrouver dans une situation inconfortable (voir « étranglé financièrement ») pour rembourser vos mensualités d’emprunt.
L’impact fiscal
L’achat d’un bureau par l’entreprise permet d’inscrire le bien immobilier à l’actif du bilan et de l’amortir sur 25 ou 30 ans. L’acquisition via l’amortissement et le paiement des intérêts d’emprunt permettent de réduire le résultat imposable (mais dans un bien moindre mesure que la location…).
À noter que si vous vendez vos bureaux, l’imposition de la plus-value sera calculée entre le prix de vente et la valeur nette comptable de l’actif immobilier. Sans optimisation fiscale, vous perdrez les avantages fiscaux gagnés au titre des amortissements.
Et si on vous aidait à faire un choix ?
Vous pourrez prendre la question dans tous les sens, et réfléchir aux avantages et inconvénients de l’une ou l’autres des solutions. Parfois, faire appel à un Conseil en immobilier d’entreprise comme Leosquare qui conseille exclusivement les acquéreurs et locataires de bureaux, est une bonne idée.
Nous pourrons vous aider, en fonction de votre situation actuelle et de vos objectifs, à définir la meilleure stratégie immobilière. Nous comparerons chaque solution avec les gains et inconvénients de chaque, au regard de votre profil pour un conseil ultra-personnalisé.
Nos équipes sont à votre écoute pour répondre à vos questions et discuter de vos projets. La prise de contact est sans engagement, n’attendez plus pour nous contacter.
